上海楼市新政九连发 上海楼市新政对购房有哪些影响

上海房地产市场迎来重大变革，楼市新政接连出台，共计九条。新政直击市场痛点，从需求端发力，全方位调整优化购房政策。非沪籍居民购房社保或个税缴纳年限缩短，信贷政策更为宽松，购房成本进一步降低。这一系列政策调整，为购房者尤其是刚需与改善型需求者，带来诸多利好，有望重塑上海楼市格局 。

上海楼市新政九连发

政策组合拳重磅出击

本次新政最核心的突破在于打破执行多年的限购壁垒：非沪籍居民社保要求从5年降至3年（外环外仅需1年），多子女家庭可增购第三套房，首套首付比例最低降至20%。对比旧政策，相当于同时打开"购房资格+资金门槛+持有成本"三重枷锁。

信贷支持力度空前，首套房贷利率降至3.5%（LPR-45基点），二套利率主城区3.9%、郊区3.7%。税费方面，二手房增值税免征期从5年缩短至2年，仅此一项就能为300万房产节省10万交易成本。这种"松限购+降成本+给补贴"的政策组合，明显区别于过去单点调整的模式。

非沪籍购房者：社保门槛大降激活"新上海人"

张江的程序员李峰终于等来转机。工作刚满3年的他，原本还要再等2年才有购房资格，现在却能立即在外环外置业。新政将覆盖约8万类似情况的"新上海人"，特别是临港、五大新城等产业聚集区的科技人才。

差异化政策更显精准：临港新片区工作者可额外增购1套，嘉定等六大郊区二套首付仅需20%。这种区域分级策略，既缓解全市购房压力，又引导人口向新兴城区分流。数据显示，仅社保"五改三"这一项，就能释放外环外约5万组购房需求。

多子女家庭：改善型需求获双重支持

二胎妈妈周女士的换房计划迎来双重利好：一方面可购买第三套房，另一方面贷款时仍享受首套利率。以500万改善房为例，首付从350万降至175万，月供减少约2000元。这种"资格+金融"的双重支持，直击多子女家庭置换痛点。

政策特别明确：多子女家庭即便已有房，只要名下无贷款记录，仍可按首套利率执行。这种认定标准优化，比单纯增加购房名额更具实际意义，预计将带动全市约3万组改善需求入市。

刚需群体：首付门槛历史性下调

预算300万的首套购房者成为最大赢家。首付比例从30%降至20%，意味着启动资金从90万锐减至60万，叠加公积金贷款额度提升至184万（绿色建筑），年轻人上车难度显著降低。

二手房市场同步受益，外环外房源增值税免征期缩短至2年，满2年不满5年的次新房将大量解禁。中介反馈，新政首日300万以下房源咨询量激增200%，部分板块出现"当晚挂牌次日成交"现象。

政策效应预判与风险提示

三类红利叠加下，临港、松江等新兴板块可能率先回暖，但需警惕开发商借机涨价。银行人士透露，实际利率可能浮动10-20基点，建议购房者优先选择合作楼盘。

这次政策窗口期可能持续6-12个月，但楼市分化将加剧。对于普通购房者，既要抓住首付降低的机遇，也要量力而行，避免透支未来现金流。正如业内人士所言："政策解绑的是门槛，不是风险。"

上海楼市新政对购房有哪些影响

上海市昨天出台楼市新政，涉及住房限购、住房公积金等多项政策调整。新政今天起施行。专家表示，此举有望进一步降低购房门槛，促进房地产市场平稳健康发展。

按照最新的政策规定，上海本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进：在当前中介市场，包括房企里面引起了比较大的关注。因为客观上来讲确实促进了市场需求的积极释放。

根据中指研究院监测数据，截至目前，今年上海新建商品住宅成交2.97万套，其中外环外成交超1.8万套，占比超60%。二手房方面，今年1到7月成交约12.7万套，其中外环外成交约6.5万套，占比约51%，新房、二手房外环外均为成交主力。

业内人士表示，上海外环外产业布局多，首套刚需和改善型需求较为集中。此次政策调整将更好释放购买力，激活上海市外环外的交易热度，更好支持该区域职工的购房和就业。

清华大学房地产研究中心主任 吴璟：此次对外环以外地区限购政策的放松，能够为促进和巩固房地产市场的止跌回稳提供很直接的支持，有效地响应了国务院常务会议提出的更大力度推动房地产市场止跌回稳的政策导向，采取的各项具体的措施都突出了对家庭刚性和改善型住房需求的更充分释放和更大力度支持。

调整优化公积金政策 降低购房成本

这次上海发布的楼市新政，在调整限购的同时还优化了住房公积金政策，提高贷款额度，公积金可以“又提又贷”，更大力度支持住房消费。

上海楼市新政明确支持住房公积金“又提又贷”，将进一步减轻购房者资金压力。

严跃进表示，购房者可以提取公积金来用作首付，同时对于公积金贷款的额度，也不会说因为你提取用于首付而额度减少，体现了当前住房公积金方面比较大的支持。

在提高公积金贷款额度方面，对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元;二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

此外，楼市新政还明确，在商业性个人住房贷款利率定价机制安排方面，不再区分首套住房和二套住房。

吴璟介绍，这些新政调整意味着对于中心城区，二套房的房贷利率可以下降超过40个基点。如果是100万的商贷，按照30年等额本息的方式来计算，每个月的还款额可以减少200多元，30年合计8万多元，这能够有效降低改善性购房群体的购房负担。

在税收方面，楼市新政对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税;购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。